Nové bydlení, hypotéka - rady, tipy ...

[Sphinxx]

Zdarec chlapi (a možná i dámy ),

 

mám dotaz ohledně hypotéky a mám z toho hlavu, jak pátrací balon a už mě pomalu přestává bavit myšlenka jít do nového bydlení.

 

Vhledem k tomu, že jsem se nenarodil se zlatou lžící v hubě, po rodičích nic nebude, a nejsem schopen s prckem nic extra našetřit, tak jsem se rozhodnul, že bych šel do hypotéky.  

 

Ovšem čekala mě klasická sprcha alá česko-zlodějsko. O co jde. Očekával jsem, jakož laik na realitní trh, že ceny bytů v normálních hodnotách vs. metráž budou v hladině kolem 2mil. (ideálně ovšem spíš do 1.8 mil.). Například hledám byt 2+1 minimálně 58m2, nemusí být novostavba, ideálně zděné jádro, klidná lokalita, relativně dobrá dostupnost MHD/ČD a hledám primárně okraj Prahy, tedy Praha 8,9,10 (Petrovice, Měcholupy, Uhřiněves). V této hladině se u použitého bytu pohybuji nad 2mil. a nové 2,5 - XY mil.. 3+1, který jsem původně plánoval je úplně mimo a když ne, tak před rekonstrukcí. Další věc, která mne zarazila je financování hypotečním úvěrem. Bohužel nemám nic naspořeno bokem, tudíž bych musel prodat auto a měl bch dejme tomu těch 150-170.000,-Kč, jako základ. Obešel jsem asi čtyři finanční poradce a každý mi cpal, co je pro něho samo nejvýhodnější, jenže to je extra nevýhodné pro mě, zejména v celkovém objemu měsíčních splátek, ale hlavně co se týče nesmyslného přeplatku.  Mě osobně velmi překvapil trh s nemovitostmi v tom smyslu, že je zde minimální rozdíl v ceně staršího bytu vs. novostavby - kolikrát činí rozdíl "pouhých" 200-300.000,-Kč.

 

Proč jsem téma založil a co bych se rád dozvěděl?

 

Téma může sloužit i pro jiné potencionální zájemce o hypotéku a hlavně se tady mohou sejít různé tipy, o kterých člověk laik mnohdy ani neví. Taktéž tipy na různé bankovní či hypoteční instituce.

 

Pár informací k údajům. Plat je lehce nad průměrem, tedy +/- 27.000,-Kč čistého, ročník 1979, účet u ČS téměř tři roky bez evidence dluhu. Účet slouží pouze pro příchod a výběr mzdy, to znamená nejsou na něm žádné příkazy a podobně. Osoba vyživuje jedno dítě 7 let. Současné náklady na bydlení 12.000,-Kč.  Jak jsem psal, základ nemám. Ale co jsem zatím obdržel nabídky, tak nejlepší by bylo mít alespoň 10-15%.

 

Budu velmi vděčný za jakékoliv tipy, rady i vaše postřehy, pokud máte hypotéku. Co se vyplatí a podobně, aby se v tom dalo alespoň trochu zorientovat.

 

Předem moc díky!  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[tenge]

Zdarec,

hypo mám, ale měl jsem to trochu složitější, tak to nebudu rozepisovat. Nicméně co se týká cen bytu, určitě je tady nějaký ten makléř a ten Ti poradí fígly na sundání ceny bytu. Co se týká hypo, tam se případně v SZ ozvi, dala by se udělat nějaká "lepší nabídka" (nejsem finanční poradce).

[tmoris]

pristal mi ve schrance letak, ktery me zaujal a tak jsem prozkoumal i web a prijde mi to jako zajimava alternativa k hypo. samozrejme ze drahe je to uplne stejne, kdyz to prepocitas na pocet let splaceni. rozdil je v tom, ze vlastne kupujes barak na leasing, takze oni zrejme neresi prilis tvoji solventnost, proste bud platis a barak vyleasujes a bude casem tvuj, nebo platit prestanes a o barak i zaplacene prachy prijdes. mozna to trosku zjednodusuju, ale takhle jsem pochopil princip jejich sluzby.. treba ti to k necemu bude: http://www.ekonomicke-stavby.cz/

[gunman]

Es nebrat! Zadej si je do vyhledavače a zjistíš, že to s nima není úplně košer

[Viktor]

Zrovna ve tvých vybraných lokalitách je široká nabídka nových bytů od Ekospolu a Central Groupu - navzájem se předhání ve slevách, pokud by sis tam něco vybral, tak bych vzal s sebou někoho, kdo se vyzná, a zkusil z nich vyrazit ještě něco navíc. Jsou to celkem zavedený firmy, riziko nízké a 10% ceny by mělo na hypotéku stačit.

[tmoris]

Es nebrat! Zadej si je do vyhledavače a zjistíš, že to s nima není úplně košer

 

aha, diky za feedback. to jsem neudelal, jen mi prisel zajimavy ten princip. ted to na googlu uz taky vidim.. :-/

 

edit: hodne husty.. video

Upraveno 1. října 2013 uživatelem tmoris

[straspol]

aha, diky za feedback. to jsem neudelal, jen mi prisel zajimavy ten princip. ted to na googlu uz taky vidim.. :-/

 

edit: hodne husty.. video

Ekonomický stavby nebrat. Jsou to lumpové a podvodníci.

[Sphinxx]

Pánové děkuji všem za reakce. Když to shrnu.

 

Je mi jasné, že to či ono bude drahé, preferuji s ohledem na cenu spíš byt. Je mi jasné, že když to bude na HYPO bude to jako leas a bude to také dražší, o tom žádná. Ale samozřejmně v dnešní době, kdy jsou sazby kolem +/- 3% je podle mě nesmysl, vzít nabídku na 5+%. Čili rád bych se dostal kolem těch 3-3,5% s fixací počítám na 5 let. Pak se uvidí.

 

Jinak co se týče EKOspolu, tak máš pravdu, všude na billboardech propagují 2+kk od 1,6 mil.. Ale realita za plochu kolem 55m2 a dannou velikost bytu je kolem 2,2 mil.+. Proto jsem na slovo "od" dost alergickej už delší dobu :D. Myslel jsem si, že tam bude nějaké navýšení, ale 0,5mil. mi přijde dost neadekvátní.

 

No a co se týče CG, nemám žádnou zkušenost, ale někde jsem četl, že kvalitativně nic moc, pak si vyberte. Mě osobně je nejvíce symatická například Trigema, ale ta má velmi drahé byty a Sládek Group v Brandýse, ale tam je zase cena těsně kolem 2mil. + dojezd (1. pásmo PID).

 

V průběhu týdne se chystám oběhnout různé instituce a uvidím, jaká bude kde nabídka. Že já vůl nešel před 5,6 - ti lety do stavebka, dnes bych měl aspoň tu akontačku na 15%.

[jartop]

Kdybys šel do stavebka, dával bys tam stejně jen minimum pro max státní příspěvek a měl bys tam tak polovinu "akontace"...

[Flipik]

V Tvém případě by to chtělo 100% hypotéku, tam ale nelze počítat se sazbou +- 3%.

Jinak mám spolehlivého kolegu v Práglu co dělá hypotéky atd., tak kdyby byl nezávazný zájem,

stačí napsat sz a pošlu kontakt. Moje zkušenost je, že když se v tom člověk nepohybuje tak tím

ztratí spoustu času a výsledek nemusí odpovídat záměru.

[Sphinxx]

Jirko asi máš pravdu, ale jak jsem psal, nějak jsem na to před lety nemyslel. No co už.

 

Flipik: děkuji za nabídku, oběhnu to a pak případně sáhnu po Tvé nabídce. S tím úrokem u 100% hypo máš asi recht, teď jsem kolem toho četl nějaké materiály a zjistil, že vlastně úroková sazba se výrazně mění ve chvíli, kdy člověk financuje alespoň 15%. Čili přesně, jak jsem psal výše. Děkuji za nabídku.

[Pirx]

...jeste je moznost hypoteky bez fixace, to ted u Sporitelny vychazi na cca 2%, kazdej mesic se to meni podle urokovych sazeb publikovanych CNB, ktery se asi nechystaj nejak zasadne menit... ale taky to chce mit neco predem nasporeno.

 

Ja bych ale s tema vychozima hodnotama, ktere jsi uvedl, do toho nesel. Ten fenomen 'pseudovlastniho' (=vlastniho az po 40 letech splaceni, po zaplaceni dvoj az trojnasobku skutecny ceny) bydleni tu narostl do obludnych rozmeru a videl jsem bohuzel uz spoustu nestastnejch lidi, ktery dluzili 4 mega za byt, kterej byl i za 2 mega neprodejnej a zustali s dluhama i s detma na ulici (u rodicu ve spajzu).

[lukis]

Ahoj, pokusím se taky přispět troškou do mlýna, resp. popsat ve zkrácené podobě svoji odyseu. Jelikož jsem od přírody nedůvěřivý (a teď se omlouvám pokud bych se měl někoho dotknout, ale vlastní zkušenosti holt takové jsou), nemám důvěru v různé makléře a finanční poradce. Nejednou jsem si musel ověřovat získané informace a výsledek byl často protichůdný - tudíž:

 

1. Informace hledám sám. Není tak velký problém proběhnout web několika nejznámějších bankovních institucí, kouknout na případné kalkulačky (brát s rezervou, realita je posunuta) a nakonec ty "nejvýhodnější" prostě oběhnout a nechat si zpracovat reálnou nabídku včetně scoringu (posouzení bonity klienta). Docela často se mi stalo, že na pobočce jsem se dozvěděl zajímavé informace, ke kterým jsem třeba přes web nedošel.

 

2. V mém případě jsem byl odkázaný na nákup staršího bytu, tudíž ve valné většině případů realitky. asi nemá smysl popisovat všechny triky realitek ,prostě si dej pozor, co jim podepisuješ a hlavně, jakým způsobem probíhá platba zálohy, předávyk apod.

 

3. Asi nejlepší volba, která mi spadla do klína jak z nebe je nákup od fyzické osoby. Šel jsem se takhle podívat na byt s makléřkou a v průběhu posezení v bytě s majitelkou jsme nějak došli k tomu, že realitka nemá podepsanou smlouvu o exluzivitě - tudíž se slečna makléřka poroučela a já se férově s majitelkou dohodl. Výsledek - 70 tis. Kč sádla zůstalo doma..

 

4. Samotná hypotéka je jedna věc, nezapomínej však, že s jejím vyřizováním je kupa dalších nákladů (např. znalecký posudek dokáže s výslednou hypotékou pěkně zahýbat a teoreticky bys nakonec mohl potřebovat jen těch 10%, dále pak notářská úschova, ověřování, katastr, poplatek bance za tohle a za tamto, no..může se to vyšplhat).

 

5. Při současném stavu úrokových sazeb bych si docela hvízdal, jsou tací, kteří před 3 lety měli skoro dvojnásobek, takže určitě fixaci co nejdelší

 

6. Ještě k tomu posudku - je dobré si u bank vyžádat seznam "jejich" odhadců, velice často se stává, že odhadce dělá pro vícero ústavů a pak není problém s jedním posudkem oběhnout více bank.

 

7. Bonita klienta, věc sama pro sebe - přestože jsem měl dobrý scoring asi u 3 bank, u LBBW se přepážka koulka na papíry (je dobré si nachystat něco málo dopředu sebou, hlavně třeba potvrzení zaměstnavatele o výši příjmů, banky mají na webu své mustry) a řekla no problem... za 30 minut - zamítnuto. důvod? nesdělujeme... Do bonity se mimo jiné započítávají také kreditky, ale to asi každý ví

 

8. Některé banky jsou ochotny snížit úrokovou sazbu za předpokladu, že si u nich zřídíš běžný účet a budeš jej využívat, případně uzavřeš životní pojistku ve prospěch banky. Je však třeba zvážit "výhodnost" vzhledem k poplatkům za vedení apod.. Takto to fungovalo a snad ještě funguje u ČS (účet) a mBank (pojištění).

 

9. Nehoň se...všechno si v klidu přečti, čemu nebudeš rozumět chtěj vysvětlit. Pokud budeš mít jakékoli pochybnosti, je to jak s místní komoditou..utíkej pryč Úvazek na 20-30 let je masakr, tak ať nelituješ a máš se z čeho radovat

 

10. Hodně štěstí a pevné nervy

 

doufám, že jsem nikoho neunudil a snad i něco málo poradil

[lukis]

...jeste je moznost hypoteky bez fixace, to ted u Sporitelny vychazi na cca 2%, kazdej mesic se to meni podle urokovych sazeb publikovanych CNB, ktery se asi nechystaj nejak zasadne menit... ale taky to chce mit neco predem nasporeno.

 

Ja bych ale s tema vychozima hodnotama, ktere jsi uvedl, do toho nesel. Ten fenomen 'pseudovlastniho' (=vlastniho az po 40 letech splaceni, po zaplaceni dvoj az trojnasobku skutecny ceny) bydleni tu narostl do obludnych rozmeru a videl jsem bohuzel uz spoustu nestastnejch lidi, ktery dluzili 4 mega za byt, kterej byl i za 2 mega neprodejnej a zustali s dluhama i s detma na ulici (u rodicu ve spajzu).

Ale co te zbyva, kdyz tu zlatou lzicku v puse fakt nemas, kazdy se nenarodi na baraku nebo mu rodice nekoupi vlastni bydleni. Od rodicu jsem se odstehoval tyden po statnicich a jsem pysny, ze jsem nepotreboval aby mi na bydleni prispivali ci se jinak podileli na porizeni vlastniho bydleni. Starali se dost a za to jsem jim vdecny. Na Ostravsku je konkretne situace takova, ze hypoteka je skoro na urovni najemnich smluv u RPG (byvale OKD byty, nyni ve vlastnictvi vykuka Bakaly). Taky jsem resil, jestli se presouvat z podnajmu do podnajmu, jestli budu schopen splacet, co se stane kdyz.... nakonec jsem zvolil a zatim nelituju..

[Pirx]

Ale co te zbyva, kdyz tu zlatou lzicku v puse fakt nemas, kazdy se nenarodi na baraku nebo mu rodice nekoupi vlastni bydleni. Od rodicu jsem se odstehoval tyden po statnicich a jsem pysny, ze jsem nepotreboval aby mi na bydleni prispivali ci se jinak podileli na porizeni vlastniho bydleni. Starali se dost a za to jsem jim vdecny. Na Ostravsku je konkretne situace takova, ze hypoteka je skoro na urovni najemnich smluv u RPG (byvale OKD byty, nyni ve vlastnictvi vykuka Bakaly). Taky jsem resil, jestli se presouvat z podnajmu do podnajmu, jestli budu schopen splacet, co se stane kdyz.... nakonec jsem zvolil a zatim nelituju..

To neni vubec o zlate zlicce, proste to 'zatim nelituju' se muze zmenit ze dne na den a to kdykoliv behem tech 20-30-40 let... ja za 30 let budu uz za hranici zivotnosti a tak holt na to nemam koule, radsi platim najem...    

[lukis]

kazdy sveho dortu krujce samozrejme to riziko si asi uvedomuje kazdy...snazim se "volne" penize odkladat bokem s planem sypnout je ve fixaci a trosku si to ulehcit...jen ta lakadla ktera se tady cloveku nabizi mi to trosku kazi

[jartop]

Lukis - a v čem je ta výhoda "sypnout něco ve fixaci..."?

[Pirx]

...jeste teda k tomu vyse uvedenemu seznamu bych si dovolil neco pridat:

Pokud je to pres realitku, je stejne zapotrebi ji hlidat... zejmena takove jejich navrhy, ze maj svojeho advokata, kterej pripravi smlouvy a zaridi uschovu a vyplatu penez, to v zadnem pripade neakceptovat. Smlouvy at klidne sesmoli (stejne je to jen ctrl c ctrl v) ale je dobre se poradit s nezavislym pravnikem a trosku mu to proskrtat/doladit. Co se tyka uschovy kupni ceny a jeji vyplaty dle dohodnutych podminek, tak jedina moznost je notar. Notar je statni zamestnanec a pokud zmizi i s penezma, je to pojisteny a o nic neprijdes. Kdyz zmizi s penezma advokat, nedostanes uz nikdy nic, takze bacha, oni s oblibou tvrdej, ze to mas jedno, jestli notar nebo advokat, ale jedno to v zadnem pripade neni. Pokud na to nebudou chtit pristoupit, tak nazdar hodiny.

 

No a nezapomenout, ze bytu na prodej je spousta, takze kdyz to nebude vychazet podle predstav, nebo bude prodejce/realitka delat dusno, rychle pryc a nejakej byt se zas objevi. Kdyz se kupuje neco na dluh na desitky let, netreba pospichat, je jedno, jestli to bude za mesic, nebo az za pul roku az rok...

Upraveno 1. října 2013 uživatelem Pirx

[lukis]

Lukis - a v čem je ta výhoda "sypnout něco ve fixaci..."?

snížím si jistinu a v případě refinancování snížím částku, o kterou bych přeplatil + získám nižší úrokovou sazbu a zkrátím dobu splácení...vše za předpokladu, že v době fixace bude úroková sazba nižší, než v době podpisu smlouvy..

[lukis]

...jeste teda k tomu vyse uvedenemu seznamu bych si dovolil neco pridat:

Pokud je to pres realitku, je stejne zapotrebi ji hlidat... zejmena takove jejich navrhy, ze maj svojeho advokata, kterej pripravi smlouvy a zaridi uschovu a vyplatu penez, to v zadnem pripade neakceptovat. Smlouvy at klidne sesmoli (stejne je to jen ctrl c ctrl v) ale je dobre se poradit s nezavislym pravnikem a trosku mu to proskrtat/doladit. Co se tyka uschovy kupni ceny a jeji vyplaty dle dohodnutych podminek, tak jedina moznost je notar. Notar je statni zamestnanec a pokud zmizi i s penezma, je to pojisteny a o nic neprijdes. Kdyz zmizi s penezma advokat, nedostanes uz nikdy nic, takze bacha, oni s oblibou tvrdej, ze to mas jedno, jestli notar nebo advokat, ale jedno to v zadnem pripade neni. Pokud na to nebudou chtit pristoupit, tak nazdar hodiny.

 

No a nezapomenout, ze bytu na prodej je spousta, takze kdyz to nebude vychazet podle predstav, nebo bude prodejce/realitka delat dusno, rychle pryc a nejakej byt se zas objevi. Kdyz se kupuje neco na dluh na desitky let, netreba pospichat, je jedno, jestli to bude za mesic, nebo az za pul roku az rok...

moje řeč...realitce jde o zisk, jejich zisk=moje ztráta...krouhat krouhat, nevěřit a ověřovat .)