Stavba domu (rady, tipy)

[Liqid]

Tak znám pár spelukantů a všichni jsou už posledního půl roku pouze v režimu prodeje, celkově se mi zdá, že nemovistoti jsou na vrcholu a přijde nějaký propad.

[Hasňa]

Dotaz do pléna, kdo nedavno stavěl, tak 5 let dozadu a nechal si dělat odhad, třeba refinancování hypiny, jste s odhadem nad, nebo pod investičními náklady?

Upraveno 5. prosince 2018 uživatelem Hasňa

[shewcza]

Tak to by jsi měl být snad vždycky nad investičními náklady ne? Pokud ne, tak je asi něco špatně.

[martar]

Tak to úplně není - náklady na stavbu domu jsou téměř stejné v Praze, menším městě, na vesnici, v turisticky atraktivní lokaci i na samotě u nezajímavé Horní Dolní, kde o práci nezavadíš, kde končí silnice a kde lišky dávají dobrou noc. Cena pozemku to sice reflektuje, ale stavebni náklady nikoliv. Takže někde se s odhadem můžeš dostat pod náklady.

[martar]

A pro Hasňu - jestli o tom uvažuješ, tak co nejdřív, než půjdou nemovitosti dolů.

[shewcza]

Jo tak to máš pravdu, bral jsem to ze svého pohledu, kde stavíme na maloměstě a odhad byl zhruba o milion a půl větší, než jsme s projektantem spočítali reálné náklady a zatím jsme pořád lehce pod výpočty, takže předpokládám, že náklady nebudou ani takové jako jsme spočítali. A taky z toho, že nemovitosti jsou teď vyšponovány snad na historické maximum.

[martar]

Tak v podstatě jsi měl pravdu, kdyz jsi psal, že pokud jsi s náklady nad odhadem, je něco špatně - v zapomenuté vísce je ekonomkcky špatně už to, že jsi se rozhodl tam stavět to už bývá spíš rozhodnutí emotivní, a kde s člověkem mlátí emoce, tam jde ekonomické uvažování stranou. Nutno ale řict, že i v zapadlych koutech vlasti lze ziskat nemovitost ekonomicky - lokální stavební materiál (tradiční), levná práce, relativně levné pozemky...

[shewcza]

martar: teď jsem si tak vzpomněl, že když nám dělali odhad, tak chtěli vidět kupní smlouvu od pozemku a cena se prostě opsala z reálné kupní ceny. Prý je to běžná praxe, takže by němělo mít velký vliv jestli stavíš v horní dolní nebo Praze.

 

Edit: žiju tady celý život a nikdy mi nic nechybělo, nebylo to o emocích ani penězích, ale o tom, že nám takový život vyhovuje. Vždycky když se vracím z toho blázince ve velkým městě už se těším domů.

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem shewcza

[Tom4]

Vůbec bych se nedivil kdyby některé druhy nemovitostí ještě dál rostly, byty ve větších a středních městech, rekreační oblasti a domy v malých obcích.

 

Ekonomika lidí s běžnými příjmy (tj. vše mimo Prahu ) je pecka, myšleno že kuchař co v roce 2008 vařil za 14 v čistém šel na 20 v roce 2015 a dneska má 25 a je takový zájem že zaměstnavatelé začínají zvedat na 30tis. v čistém. Ano, polední meníčko šlo mezitím z 69 na 109,

dph šlo dolů na 15 atd., ale výsledek je víc peněz k dispozici a větší poptávka po bytech.

 

Dokud jsou levné, třeba maloměsta na Hané jsou slušné byty za 25, max. 35 tis. za m2, novostavby pod 40 tis. za m2, kdežto třeba novostavba v Olomouci už je na 60+, cena dosud známá u nemovitostí jen v Praze.

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem Tom4

[Hasňa]

A pro Hasňu - jestli o tom uvažuješ, tak co nejdřív, než půjdou nemovitosti dolů.

Mám postaveno.

[Hasňa]

Jo tak to máš pravdu, bral jsem to ze svého pohledu, kde stavíme na maloměstě a odhad byl zhruba o milion a půl větší, než jsme s projektantem spočítali reálné náklady a zatím jsme pořád lehce pod výpočty, takže předpokládám, že náklady nebudou ani takové jako jsme spočítali. A taky z toho, že nemovitosti jsou teď vyšponovány snad na historické maximum.

Výpočty jsou fajn. Až to bude komplet, i s kuchyní, spotřebičema, pergolou, plotem a záchodovým prkýnkem, tak se teprve uvidí.

[shewcza]

Hasňa: tak samozřejmě, ale tohle jsme do stavebních nákladů ani nepočítali (pergolu ano), protože můžeš mít kuchyň za 130tis nebo klidně za milion. Je mi jasný, že se najde ještě spousto "šotků" které bude potřeba nějak vyřešit a s kterými se při výpočtech nepočítalo, ale selský rozum mi říká, že odhad by neměl být nikdy pod investičními náklady. Pozemky už taky nebudou nikdy levnější aspoň si to teda myslím, protože půdy vhodné k výstavbě ubývá.

[martar]

Naprostej souhlas s Hasňou

 

 

Edit: @ shewcza: do nákladů bys ale vnitřní vybavení ve variantě standard počitat určitě měl.

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem martar

[shewcza]

martar: Bance jsme to samozřejmě museli dát komplet i s vnitřním vybavením, ale pro banku je to trochu jiný a neodpovídá to realitě.

[Hasňa]

Já jsem v mínusu jak cyp. Luxusní technologie a materiály se nevrátí. V plusu bych byl bez samostatné dvojgaráže s půdou, v Ytongu, bez zateplení, s plastovými oknama, s laminátem na podlaze, s polskou keramikou a bateriemi, s obkladem ze smrku, s dveřmi ve standardní velikosti z papíru a laminátu, s kuchyní z Polska, s nejlevnější zámkovkou, ne v pasivu. Vše nad základ se do odhadu téměř nepromítlo. A myslím, že je to i realita. Lidi tohle, tedy nadstandardní provedení, pri koupi moc nezajímá, důležitá je jen konečná cena.

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem Hasňa

[shewcza]

Tohle by v odhadu mělo být rozhodně zohledněno. Co zkusit jiného odhadce?

[Hasňa]

Já ten odhad už na nic nepotřebuju, na refinanc to stačilo bohatě, jen mě zajímalo, jak na tom jsou ostatní. Odhad pracuje s trhem a vůlí trhu za tyhle nadstandardy při prodeji platit. A ta vůle je zřejmé malá.

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem Hasňa

[mAra_]

Ja sem hodim maly update, tentokrat bez fotek - ty pridam o vikendu.

Do zitra by mela byt strecha pod taskama, jeden stit zakryty, a zaroven se zacaly delat pricky ve zdene casti.

Pristi tyden okna a druhy stit... Porad to bezi a porad to valim...

 

Budu tam o vikendu a nafotim a fotky pak dam zase sem.. 

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem mAra_

[Z. Paul]

Vypadá to fakt pekne, plus lokalita super

Ukazoval jsem přítelkyni a taky se ji to líbí tak držíme palce ať jde vše jak má

Nějak si k tomu umím toho Wranglera představit nebo Ladu Nivu

[m.n.]

Dotaz do pléna, kdo nedavno stavěl, tak 5 let dozadu a nechal si dělat odhad, třeba refinancování hypiny, jste s odhadem nad, nebo pod investičními náklady?

 

Já letos dodělal reko a odhad mám cca 25% pod celkovou investicí. A přesně jak píšeš dál, hliník trojskla, rekuperace, 300 grafit, VPC, kuchyň za půl, dlažby z itošky, dubové obklady, nad tím jen mávl odhadce rukou a nijak se to neprojevilo.

 

Na druhou stranu, až dořeším NZÚ, tak ten rozdíl nebude tak šílený, protože ta mi, vzhledem k realizovaným opatřením, vyšla dost dobře.

Upraveno 6. prosince 2018 uživatelem m.n.