Družstevní byt

[bandicoot]

Ahoj,

 

chtěl bych se zeptat odborníků i laiků, jaká jsou rizika investice do družstevního bytu.

 

Např. rizika spojená s převodem podílu (zda může dojít k zádrhelu), s účetnictvím družstva (co když maskuje ztrátu, jaký může být dopad na družstevníky), s převodem do vlastnictví (zda to někdo může blokovat a jak zjistit, zda tento proces byl nastartován), jak je to s anuitou atd.

 

Člověk se často setkává s byty, které jsou "v prodeji" těsně před údajným převodem do vlastnictví, s odůvodněním, že se prodávající chce vyhnout dani, kterou by pak platil.

Ceny takových bytů nebývají nijak výrazně nižší než byty ve vlastnictví. Což se divím, protože vlastnictví bytu a patřičný zápis v katastru podvědomě vnímám jako daleko jistější.

 

Za odpovědi velmi děkuji. Prosím sem do vlákna, je to edukativní téma.

[African]

Pokud u Vás není rozdíl v ceně mezi družstevními byty a byty v osobním vlastnictví, určitě bych dal přednost v osobním vlastnictví. U nás v kraji rozdíl tedy je, já prodal družstevní byt a to asi o sto tisíc levněji než byt stejné kategorie v osobním vlastnictví" Prostě nebyl zájem a lidi nemají možnost dostat hypotéku" Jinak do účetníctví družstva nevidíš a pár krachů již proběhlo" Můj družstevní byt při další vlně převodu do vlastnictví nebylo možné, jelikož můj předchůdce nepodepsal asi před deseti lety nějákou smlouvu, která by to umožňovala, tomu už moc nehovím, všechny tyto informace by ti mělo podat přímo družstvo, které byt spravuje" Asi se to bude lišit, dle krajů" Proč můj byt nakonec ty lidi koupily, byla výhodná cena a levnější nájem oproti bytům ve vlastnictví ve stejném domě"

[Viktor]

Je potřeba si pročíst stanovy družstva, zkontrolovat všechny dokumenty k převodu do osobního vlastnictví, ale nejdůležitější je podle mýho prověřit, jak funguje vedení družstva, zda plní informační povinnosti dle stanov, vede řádně účetnictví a "netajnůstkaří". Mám za sebou jednu dost příšernou zkušenost s menším družstvem, kde předseda představenstva odmítal poskytovat informace, na domě prováděl nesmyslný opravy a řešit tyhle problémy byla hrozná otrava. Jinak maskovaný ztráty samozřejmě dopadají na všechny družstevníky, kteří pak můžou požadovat náhradu škody, neboli se pár roků soudit s velmi nejistým výsledkem. To je další věc, kterou je lepší si odpustit.

[Frantik]

Koupil jsem druzstevni byt loni, anuita uz byla zaplacena, prevod do OV se planuje do 3 let. Druzstvo funguje skvele, behem prvniho pulroku kompletne zateplilo cely dum, z fondu se hradi vsechny opravy, po zatepleni a novych oknech se mi objevila vlhkost na podlaze, takze mi bez debat zateplili i sklep a podlahu, apod. Pravidelne schuze, webove stranky, telefony na cinitele druzstva, apod. - vse funguje. Takze ja si nemuzu stezovat.

Navic ten byt byl o dost levnejsi - musel jsem jen rucit dalsim bytem, ale to bylo bez problemu. Naopak tim, ze neni mozna hypoteka, bylo dost malo zajemcu a mohl jsem jaksepatri smlouvat.

Upraveno 12. července 2011 uživatelem Frantik

[Patrik]

Nevýhodou družstevního bytu je to, že vlastně nic nevlastníš. Dům je družstva, které jím ručí za veškeré závazky. Byt nemůžeš zastavit a když kupuješ členská práva, tak si nikdy nemůžeš být 100 % jist, že ten, od koho je kupuješ, je jejich skutečným vlastníkem. Převod se totiž pouze oznamuje družstvu a teoreticky se může stát, že takhle "koupíš byt" a za pár měsíců přijde někdo s o pár dní starší smlouvou, že on členská práva koupil dřív. Těžko říct, jestli je nějaká promlčecí lhůta. Jsou to dvě strany jedné mince. "Převod bytu" je otázkou návštěvy obecního úřadu a ověření 2 podpisů a vyřešeno. Žádná daň z převodu nemovitostí.

 

Výhodou družstevního vlastnictví je vysoká anonymita. Když v bytě nemáš trvalé bydliště, tak je jen malá šance, že exekutor zjistí, že vlastníš družstevní byt. V našem domě na jednom z bytů se objevila první exekuce necelých 14 dní poté, co byly byty převedeny do osobního vlastnictví.

 

 

V družstevním domě se snáze "usměrní" nepřizpůsobivý nájemník (teoreticky mu může hrozit až vyloučení z družstva, kdy by mu byl vyplacen jen družstevní podíl, který je u většiny družstev jen několik desítek tisíc a o byt by přišel), družstvo může výrazně omezit způsob užívání bytů (např. podnikání, pronajímání), atd. V případě problémů se na schůzi jednoduše přehlasuje, atd.

 

Naopak v bytě v osobním vlastnictví může i jen malá část majitelů v podstatě zablokovat chod celého domu, protože na řadu rozhodnutí je třeba tzv. kvalifikovaná většina, což jsou tuším 3/4 podílů.

 

Provoz domu s byty v družstevním vlastnictví je o něco levnější a lépe vychází i daň z nemovitosti (nevím proč, ale je to tak). Určitě bych nešel do molochu typu Lidové bytové družstvo s několika desítkami i stovkami domů, ale varianta 1 družstvo = 1 dům může být poměrně výhodná, pokud jsou obyvatelé schopni se dohodnout.

 

Ještě upozornění - družstvo nemá povinnost převést byt do osobního vlastnictví jen na základě něčí žádosti. Byla výjimka před pár lety, kdy tuto povinnost mělo, ale pokud si tehdy družstevník nepožádal, tak je to zcela v kompetenci členské schůze. A pokud se lidi dohodnou, že dům dělit nechtějí, tak s tím nic neuděláš.

[Patrik]

Jinak doporučuji diskuse spíše na finančních serverech, třeba sem http://forum.mesec.cz/index.php?topic=1169.msg5343#msg5343 jsem taky něco psal.

[cody]

K tomu co nezaznelo - je dobry vedet za jakych podminek prijmaji nove cleny. Kuprikladu u nas, kdyby nekdo chtel podlehnout lakave nabidce a prodat sousedni byt (druzstevni podil) neprizpusobivym, ma smulu. Neodhlasujememe mu to. Jinde jen dojdes a oznamis (pisemne) prevod. Rucit se druzstevnim bytem na hypoteku da. Taky pozor, nezkuseny makler snadno zapomene s pravem k bytu prevest i podil napr. na popelnicich. Nyni je v platnosti zakon, kdy jsou druzstva (az na vyjimky) povina prevest pri nulove anuite byt do do vlastnictvi do jednoho roku. Za kazdy den pote maji penale tusim ze 100kč. Samozrejme se s tim nechlubi, protoze si tim podrezavaji vetev.

 

Lepsi mas Bandi zajit si do dobry realitky a spolehnou se na zkuseneho maklere. Dneska pomoci netu vis s kym jednas. Reference se daji sehnat. Navic poptavku po bytu ti zaridim v Praze zadarmo. Ten kdo by ti byt nasel, vezme cast provize tomu kdo prodava.

[zdenek.prachar]

Velmi doporučuji opatrnost. Zejména si zjistit, co ve skutečnosti je družstevní podíl - nekupujete totiž byt, ale družstevní podíl s právem užívání či nájmu předmětného bytu. A v případě krachu družstva (což se snadno může stát, když to přdstavenstvo bude chtít zkusit) právě tato drobnost hraje extrémní roli.

Také převod do osobního vlastnictví může být u družstev vzniklých z privatizace bytových domů poměrně velmi komplikovaný, zvláště pokud nejsou v cajku všechny dokumenty (což u starších velkých domů je v podstatě vždy).

Dále opravdu pečlivě pročíst platné stanovy.

Prošel bych si celý dům při nebo těsně po silném delším dešti, zjistit finanční situaci družstva (dluhy/aktiva), atd.

Když jsme sháněli bydlení, nikdy nikdo nevěděl, co přesně je ten družstevní podíl, byl bych na tohle extrémně opatrný, zvláště u domů z privatizace, kde může být také třeba 30 tisíc, a to se může v případě nějakých krizovějších scénářů šeredně vymstít...

Pokud je dům zateplený a jsou tam nová okna, zkusil bych zjistit detaily - špatně zateplený velký dům je naprosté peklo, regulací otopné soustavy počínaje a špatnou cirkulací vzduchu konče, může se to dost prodražit na topení, ale nejen to...

[Patrik]

cody: u převodu práv v bytovém družstvu do toho nemá družstvo co zasahovat, tato skutečnost se družstvu pouze oznamuje, to nemůže nic "neodhlasovat". Omezení dispozice s družstevním podílem se týká pouze jiných družstev, např. spotřebních (Včela, Jednota), zákon výslovně říká, že u bytového toto omezení být nesmí. Takže pokud někdo prodá byt nepřizpůsobivému, tak to na družstvo jen oznámí a je vyřízeno.

 

Ohledně toho ručení - samozřejmě když to někdo jako záruku přijme, jeho riziko. Jak jsem psal výše, není problém si den před podepsáním záruky s někým sepsat převod družstevního podílu (stačí dojít na obecní úřad, nechat si za 2 x 30 Kč ověřit podpisy a vyřízeno) a smlouvu dát "do šuplíku". No a když za pár let zjistí, "že mu teče do bot", že na zaplacení hypotéky nemá, tak "nový majitel" jednoduše vytáhne smlouvu, že došlo k převodu družstevního podílu a věřitel ostrouhá. Jde samozřejmě o podvod a to trestný, ale když chce někdo zachovat byt např. pro děti, může to udělat. Proto banky až na naprosté výjimky (velmi solventní klient, byt těsně před převodem do OV) hypotéky na družstevní byty nedávají. A i tak jsou samozřejmě dražší.

 

Co se týče té povinnosti převést byt do osobního vlastnictví. Týkalo se to jen velmi krátkého období, kdy skutečně platilo, že kdo si požádal bytové družstvo o převod svého podílu do osobního vlastnictví, tak družstvo toto bylo povinno udělat (do nějaké doby). Nyní to ale již neplatí a o rozdělení družstva na jednotlivé podíly musí rozhodnout členská schůze.

 

zdenek.prachar: ano, u starých družstev je naprosto normální, že družstevní podíl je jen několik desítek tisíc. S tím nic nenaděláš, to byly prostě tehdy náklady na pořízení bytu.

 

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

§ 230

Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

[Patrik]

Ještě pro Codyho: kdyby družstvo začalo takovému novému nabyvateli dělat problémy, např. mu neumožnilo hlasovat na členské schůzi, mohla by být všechna rozhodnutí učiněné na členské schůzi kdykoliv později prohlášena za neplatná (pokud by se nový majitel obrátil na soud, jako že by to udělal a 100 % by vyhrál), což by byl poměrně velký průšvih.

Takže možná žijete v bláhové naději, že tam žádné nepřizpůsobivé nikdy mít nebudete

[cody]

u převodu práv v bytovém družstvu do toho nemá družstvo co zasahovat, tato skutečnost se družstvu pouze oznamuje, to nemůže nic "neodhlasovat". Omezení dispozice s družstevním podílem se týká pouze jiných družstev, např. spotřebních (Včela, Jednota), zákon výslovně říká, že u bytového toto omezení být nesmí. Takže pokud někdo prodá byt nepřizpůsobivému, tak to na družstvo jen oznámí a je vyřízeno.

No proto se bavime, na jake druzstvo se pri koupi zamerit a kteremuse vyhnout. Stavební bytové družstvo Netolice družstvo - nebo tak nejak se jmenujeme. Jsem zakladajici clen a pri prodeji sousedniho bytu jsem tam prevod resil. Presvedcil jsem se, ze prvni prekazka bylo svolat schuzi a druha aby hlasovali pro zmenu. Hlasovalo se i kdyz baba prevadela prava na synovce. Kousek vedle v Husinci kde jsem prevadel cca 8 bytu staci mejlem poslat predvyplnenou zadost a pak tak privest lidi. Za deset minut hotovo. Neni druzstvo jako druzstvo Patriku:-) A jak jsou ted vsichni radi, kdyz nam do vsi starosta ze sousedni vsi nastehoval neprizpusobive. Ze si je tam nepustime. Zase je fakt, ze budejcka zasahovka je tam do pul hodiny a za ten rok uz znaji cestu nazpamet:-)

 

Co se týče té povinnosti převést byt do osobního vlastnictví. Týkalo se to jen velmi krátkého období, kdy skutečně platilo, že kdo si požádal bytové družstvo o převod svého podílu do osobního vlastnictví, tak družstvo toto bylo povinno udělat (do nějaké doby). Nyní to ale již neplatí a o rozdělení družstva na jednotlivé podíly musí rozhodnout členská schůze.

A sakra, mas to jiste overene? Posli prosim nejaky zdroj. Dik za opravu. Docela jsem na to spolehal pri praci:-(((

 

Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

 

Patriku bud realista. Tady je napsano, ze zdravotni pece je bezplatna a dostupna kazdemu.

http://www.psp.cz/docs/laws/constitution.html

A praxe? V obou pripadech je to o necem uplne jinem. Garantuju ti, ze v nasem druzstvu si podil bez naseho souhlasu nekoupis. Zmenu ti nikdo nepodepise. A v sousednim Husinci bez osobni navstevy obou stran taky nemas sanci. Muzes to prijet zkusit, ted tam budou naky velky oslavy J.Husa.

[cody]

Ještě pro Codyho: kdyby družstvo začalo takovému novému nabyvateli dělat problémy, např. mu neumožnilo hlasovat na členské schůzi, mohla by být všechna rozhodnutí učiněné na členské schůzi kdykoliv později prohlášena za neplatná (pokud by se nový majitel obrátil na soud, jako že by to udělal a 100 % by vyhrál), což by byl poměrně velký průšvih.

Takže možná žijete v bláhové naději, že tam žádné nepřizpůsobivé nikdy mít nebudete

 

Nevim nevim jak by to dopadlo. Clenem druzstva je i mesto. Se starostou jsem to resil dvakrat, je v klidu. Nasi firemni pravnici jsou urcite lepsi nez ma statni zastupitelstvi a policie. Teda alespon doufam:-) Nerad bych casem svoji investici znehodnotil novejma sousedama. Proto znovu rikam, neni druzstvo jako druzstvo.

 

Ted me jeste napada... jak by jsi vyresil takovej blbej detail. Druzstvo ma ve stanovach, pripadne v domovnim radu, ze nesmi byt psi. A ty ho mas. Koupis si podil od kamose v hospode,nastehujes se se psem a zjistis, ze se ostani chystaji svolat schuzi a hlasovat o tvem vylouceni.

[Patrik]

[[/i]Patriku bud realista. Tady je napsano, ze zdravotni pece je bezplatna a dostupna kazdemu.

http://www.psp.cz/docs/laws/constitution.html

A praxe? V obou pripadech je to o necem uplne jinem. Garantuju ti, ze v nasem druzstvu si podil bez naseho souhlasu nekoupis. Zmenu ti nikdo nepodepise. A v sousednim Husinci bez osobni navstevy obou stran taky nemas sanci. Muzes to prijet zkusit, ted tam budou naky velky oslavy J.Husa.

 

Zákon v tomto případě hovoří jasně. Převod členských práv v bytovém družstvu nepodléhá žádnému schválení a bytovému družstvu se pouze oznamuje. K samotnému převodu dojde již podepsáním příslušné smlouvy, členské podíly nejsou nikde registrovány, kam by dávalo družstvo pokyn k přeregistrování. Já jsem při koupi družstevního bytu (dnes už je převeden do osobního vlastnictví) jen na základě té smlouvy (můžeš si jí prohlédnout zde http://forum.finexpert.e15.cz/viewtopic.php?f=309&p=5440847#p5440847 ) normálně bez asistence družstva převedl elektroměr i plynoměr. Družstvo se mi postaralo jen o přehlášení SIPO (ale věřím, že to bych zvládl sám taky) a o změně jména na ročním vyúčtování plateb.

Jasně, soud může vždy dopadnout jakkoliv (když někomu řeknu, že manžel rodinné známé na ní při rozvodu vysoudil půlku porodného, tak tomu taky nikdo nevěří a říká, že to není možné), ale velmi bych se divil, kdyby odsouhlasil něco jiného.

Takže netvrdím, že ti družstvo nemůže dělat naschvály, ale jsem si jistý, že kdybych chtěl, tak ten byt převedu naprosto na kohokoliv, může to trvat i pár let, může to stát dost peněz (které bych pak vymáhal po družstvu), asi by to dost nadělalo zlou krev, ale podařilo by se to.

 

A sakra, mas to jiste overene? Posli prosim nejaky zdroj. Dik za opravu. Docela jsem na to spolehal pri praci:-(((

Kdysi toho byla plná televize, teď jen co jsem v rychlosti našel na netu:

 

Družstvo je povinno uzavřít smlouvu o převodu bytu s členem, který vyzval družstvo podle § 24

zákona č. 42/92 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech,

ve znění pozdějších předpisů, resp. do 30.6.1995, k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k tomuto

bytu. Smlouva měla být uzavřena nejpozději do 31.12.1995, nebylo-li dohodnuto jinak (§ 24 zákona

č. 72/94 Sb.). Právo na převod bytu do vlastnictví je zaručeno nájemci do deseti let od účinnosti

zákona, tj. do 30.6.2010

 

Pak je samozřejmě možné, že je ve stanovách uvedeno, že např. "družstvo bylo založeno za účelem převedení bytů do osobního vlastnictví při splacení anuity", nebo nějaká jiná formulace, která za splnění určitých podmínek ukládá družstvu povinnost převést byty do osobního vlastnictví. Něco takového mělo ve stanovách naše družstvo, takže po splacení hodnoty domu (šlo o privatizaci obecního paneláku - já byt koupil od jiného nájemníka již v době, kdy šlo o družstvo) bylo povinno rozdělit byty na osobní vlastnictví.

 

Ted me jeste napada... jak by jsi vyresil takovej blbej detail. Druzstvo ma ve stanovach, pripadne v domovnim radu, ze nesmi byt psi. A ty ho mas. Koupis si podil od kamose v hospode,nastehujes se se psem a zjistis, ze se ostani chystaji svolat schuzi a hlasovat o tvem vylouceni.

 

Tady je otázka, zda by soud takové vyloučení schválil (vyloučit někoho z družstva není jen otázka nějakého odhlasování). Dle mého (laického, nejsem právník) by to bylo bráno jako přílišné omezení práv uživatele a že by takové ustanovení ve stanovách a nájemních smlouvách zrušil.

Pamatuji si na případ, kdy nějaké město mělo v nájemních smlouvách podmínku, že nájemníci nesmějí mít psa (nebo vůbec zvířata, už nevím). No a jedni si ho pořídili. Město je chtělo soudně vystěhovat a soud prohrálo, soud označil tuto podmínku jako příliš zasahující do práv nájemce (nebo tak nějak).

 

Každopádně i kdyby vyloučení schválil, tak by se "nový" vlastník členských práv vytasil s tím, že mezitím se stal vlastníkem podílu on a celá alegorie by běžela nanovo. Sice by družstvo mohlo argumentovat tím, že jako vlastník podílu je za chování nájemce zodpovědný, ale než by stačilo cokoliv udělat, mohl by podíl převést na někoho dalšího a tak pořád dokola

[cody]

K tomu prevodu, trvam na tom, ze Převod členských práv v bytovém družstvu nepodléhá žádnému schválení a bytovému družstvu se pouze oznamuje je hezka vec, ale dalsi a dalsi upravy a vyjimky jsou takove, ze jsou druzstva kde ti oznameni nestaci. Jak by dopadli soudy nevim. Jestli mas chut klidne ti do SZ poslu mobil na pani co to vyrizuje v nejakem druzstvu... jestli ji donutis po telefonu, aby akceptovali tve smyslene clenstvi, ze jim jako jen posles papir a pak se nastehujes se psem... jsem ochotny sve prispevky smaznout.

 

Každopádně i kdyby vyloučení schválil, tak by se "nový" vlastník členských práv vytasil s tím, že mezitím se stal vlastníkem podílu on a celá alegorie by běžela nanovo. Sice by družstvo mohlo argumentovat tím, že jako vlastník podílu je za chování nájemce zodpovědný, ale než by stačilo cokoliv udělat, mohl by podíl převést na někoho dalšího a tak pořád dokola

 

Popravde uz se v tom ztracim, teorie neni v realitach moje oblast zajmu, ja ti jen pisu jak je to u nas v praxi. S tim povinnym prevodem do OV jsi mi dal brouka do hlavy.

[Patrik]

Ja se nehadam o tom, ze nebudou delat problemy. Nebyl by to prvni pripad, kdy ti nekdo upira tve zakonne pravo a musis se ho domahat u soudu. Ja tvrdim, ze kdyby druzstvo prevod clenskych prav "neschvalilo" ( jako ze neni co schvalovat, §230 hovori jasne), tak ze se sveho domuzes soudni cestou, ne ze presvedcis pani po telefonu - je to stejne, jako bys mi dal za ukol po telefonu presvedcit zlodeje, aby mi vratil ukradenou vec. Prestoze bych byl v pravu, tak ho k tomu donuti jen soud.

Dokonce i my jsme meli takoveho "kostlivce", clenska schuze neodhlasovala prevod prav mezi dvema vlastniky. A tak bych jeste v archivu byvaleho druzstva nasel usneseni ve zneni "...clenska schuze nebere na vedomi prevod clenskych prav mezi pani X a Y". A stalo se neco? Ne, nic. Dnes je normalne vlastnikem bytu (doslo k rozdeleni druzstva a prevodu do osobniho vlastnictvi).

[Patrik]

Možná mě napadl lepší příklad, než s tím zlodějem.

Jistý občan chtěl po pražském magistrátu zodpovědět nějaký dotaz. Ten odpověď odmítl a nenechal se přesvědčit žádnými argumenty (to je ten příklad "přesvěč paní po telefonu") i když na to občan měl právo. Občan se obrátil na soud s žádostí, aby magistrát k odpovědi donutil soudní cestou. I když se soud přiklonil na jeho stranu, magistrát se k odpovědi neměl. Tak požádal o výkon rozhodnutí a exekutor zablokoval magistrátu veškeré nakládání s majetkem, dokud občanovi neodpoví. Teprve toto ho pohnulo k odpovědi: http://zpravy.idnes.cz/prazsky-magistrat-je-v-exekuci-neodpovedel-obcanovi-f9u-/domaci.aspx?c=A110404_160659_praha-zpravy_jj

 

V případě toho družstva by to mělo pravděpodobně stejný průběh:

1) na základě § 230 Obchodního zákoníku oznámí pan Novák převod členských práv na jiného uživatele - pana Déméthera. V rozporu s tímto zákonem ale družstvo nevezme na vědomí dohodu o převodu členských práv a nechá o daném převodu hlasovat a z nějakého důvodu převod neschválí, třeba proto, že nový nabyvatel bude patřit mezi "skupinu o níž se nesmí mluvit".

2) Pan Novák (nebo pan Déméther - tady nevím jestli se na soud má obrátit ten, který prodává nebo ten, který kupuje) se obrátí na soud, aby přiměl družstvo vzít převod na vědomí a začít podle toho jednat (umožnit hlasování na členské schůzi, přepsat na nové jméno roční vyúčtování plateb, atd). A ten by měl (měl, protože jistá je pouze smrt a určitě bychom našli spoustu soudních rozhodnutí která se příčí zákonu i zdravému rozumu, ale budeme předpokládat, že v případě § s tak jasným výkladem by neměl nastat problém) rozhodnout ve prospěch těchto dvou pánů.

2a) družsto uzná, že prohrálo a provede úkony dle rozhodnutí soudu.

2b) družstvo se rozhodne, že z nějakého důvodu rozhodnutí soudu neuposlechne. Pak bude následovat pravděpodobně podobný postup, tedy, že se oba pánové pokusí o nějakou formu výkonu rozhodnutí, např. zablokování bankovního účtu družstva, atd.

3) pokud budou oba pánové "sfině" nebo to bude přímo aktivita soudu, je možné, že veškeré úkony, které vyžadují schválení členské schůze od data převodu práv budou prohlášeny za neplatné, což může být poměrně velký průšvih, pokud půjde např. o volbu orgánů družstva. Znamenalo by to výmaz těchto "nových" osob z obchodního rejstříku, mohlo by dojít k zpochybnění uzavřených smluv, atd. Samozřejmě by družstvo mohlo dostat i nějakou pokutu. Zda by jednání v rozporu se zákonem (hlavně od bodu 2b) ) zakládalo důvod k nějakému trestnímu stíhání ať družstva, nebo dokonce přímo nějaké osoby, nevím, ale úplně bych to nevyloučil.

 

Kdybychom dotáhli tu variantu, že převod členských práv musí podléhat souhlasu členské schůze, až "ad absurdum", tak by členský podíl v družstvu nebyl ani postižitelný exekucí. Členská schůze by (v rámci dobrých sousedských vztahů a určité loajálnosti k danému podílníkovi - za předpokladu, že by nějaké problémy nedělal i družstvu, třeba neplatil povinné příspěvky) jednoduše převod na nového majitele neodsouhlasila . Ne že by to někteří lidé neuvítali - už dnes je družstevní byt dobrým úkrytem před exekutorem, protože právě díky absenci nějakého centrálního registru družstevních podílů nemá exekutor šanci zjistit, že jste "vlastníkem družstevního bytu", pokud tam nemáte trvalé bydliště, případně si tam nenecháváte např. zasílat výpisy z účtu či jinou poštu, nebo vás někdo nepráskne.

 

Na takovéhle věci je dobré mít k ruce vydání zákona s komentářem (ten obvykle píší přímo předkladatelé zákona a přestože není právně závazný soudy se jím ve většině případů řídí).

Jinak dobře popsáno je to třeba na těchto stránkách: http://magazin.obyvatele.cz/clanky/68-vite-co-obnasi-druzstevni-bydleni

Upraveno 16. července 2011 uživatelem Patrik

[cody]

Pises to sice moc hezky, zni to logicky, ale. Zijes Patriku jak s hodinkama tak s bytama svetem teorie (neni mysleno nijek ve zlem). Furt se tady bavime o tom, ze chces koupit druzstevni byt a na co si dat pozor. Jestli by jsi treba tatovi takhle pomahal koupit byt, asi te videdi. Pokud neni pravnik a rad se nesoudi. Kdyz pominu ruzna atypicka drustva jako je to nase na venkove (kam ti ja cody osobne garantuju ze se nedostanes driv jak za rok na ani schuzi pokud nebudem chtit, nic proti Patrikovi)) podivam se na krajske mesto Budejovice, tak tam je tipnu cca 5 hlavnich druzstev. Ani na jedno neplati vetsina toho co tvrdis, oc se preme. Dokonce nektera druzstva z tech peti ma vlastni tiskopis na prevod. A jinej ti nevemou, kdyby jsi se na hlavu postavil. To ti dviv v patek ve tri reknou zavirame. Ani nemluvim o detailech jako overovani obcanek, podpis domovniho radu, uhrada poplatku za prevod (klidne i 10.000kc). Tak mi prosim te ver, ze co je psano neni vsude dano. Pokud by to slo jak ty rikas tak svuj drahej cas a naklady za naftu telefony papiry investuju jinde. Srozumitelnejc to fakt napsat neumim.

Upraveno 16. července 2011 uživatelem cody

[Patrik]

Ale jo, s tím souhlasím. Když se někdo zabejčí, že nebude dodržovat zákon, tak s ním nic než soudy a případně exekutor nehne a nějakou dobu to trvá. Kdybych kupoval byt v takovém domě, tak jen za adekvátně sníženou částku, aby se mi to vyplatilo. Ale kdybych ho prodával a našel se nějaký Démether, který ho bude ochoten ode mě koupit za nejvyšší cenu, tak do toho klidně jdu.

Mít pojištění u DASky, tak to tak udělám "jen z p....e", protože mě to nebude nic stát a nebudu se muset o nic starat ani nikam běhat, něco posílat, někam se dostavovat, představovat,... Podepíšu jeden papír (plnou moc) DASce a dál mě to nezajímá. Ale hodně firem se zalekne už prvního papíru s razítkem DAS a jemným upozorněním "že klient má u nás sjednáno pojištění právní ochrany a má tak nárok na úhradu veškerých nákladů soudního řízení, které po Vás budeme následně vyžadovat" a stáhne ocas . Známý tohle pojištění má a řeší přes to úplně všechno, včetně takových drobností jako reklamace. Pokud mu reklamace na počkání na první pokus nevyjde, znovu už nechodí, řekne DASce ať jim pošlou dopis a pak jen čeká, až ho obchodník uctivě požádá, aby byl tak laskav a zboží přinesl na prodejnu, že mu budou vráceny peníze. Řeší takhle i vyloženě korunové záležitosti, typu reklamace trička, nebo dražší věci jako reklamace brýlí. Skoro by se dalo říct, že je to tak trochu jeho koníček.

Než 10 000 Kč za převod družstevního podílu, to bych si raději za půlku zaplatil to pojištění u DASky .

 

Jak jsem psal, že i my jsme měli nějakého toho kostlivečka, tak jedním z nich bylo chybné rozúčtování nákladů na byty. Přestože má dům tři rozměrové typy bytů, tak některé náklady byly neoprávněně účtovány nikoliv podle podlahové plochy (a tedy podílu na majetku družstva), ale "na kus" bytu. Po několika letech jsme to pak museli zpětně přeúčtovávat a vracet.

 

Abych to shrnul. Pokud by byl byt za výrazně výhodnou cenu, tak si sjednám pojistku u DAS a jdu "na steč". Za normální cenu bych ale do takového družstva nešel i kdyby mě výjimečně schválili, protože pokud nedodržuje platné zákony v takovýchto věcech, tak bych se bál, jak to dopadne až bude opravdu nějaký problém.

[cody]

DAS nevim, mozna by to vyslo. Zatim jsem si vsiml, ze par lidem uz pomohli. Osobne zkusenost s DAS nemam, ani z oboru realit. Co by na to rikali na mnou zminenych druzstvech netusim. Ja bych to nezkousel, ani kdyby cena bytu byla velice vyhodna. Taky protoze z praxe vim, ze ty nejvyhodnejsi nabidky mivaji nejostrejsi hacky na ktere se clovek snadno a rychle napichne. Ale pokud by jsi to chtel ze srandy zkusit, priznavam, moc by me to zajimalo. Treba by to byl prulom:-)

 

Poplatek 10.000kc za prevod (myslim ze LBD C.B.) je nejvic co znam, ale pokud prevadis podily na cizi osobu je 5.000kc bezna castka, bohuzel. Driv jsem na SBD C.B. i pracoval a reknu vam, jesli nekde prezila komunisticka pracovni moralka, jsou to prave takovehle druzstva.-(

[Patrik]

Ona ani ta DASka není svatá. Má v pojistných podmínkách klauzuli, že musí nejdříve sama každý spor posoudit jako "vyhratelný" a teprve poté do něj půjde. Jinými slovy, když se rozhodne tě "hodit přes palubu" (např. proto, že v daném období již překročili limit nákladů na soudní spory), tak tomůže kdykoliv udělat a bude to plně v souladu s pojistnou smlouvou.

Zatím tedy svoje povinnosti plní (nevím o konkrétním případu, kde by se na klienta vykašlali), i když většina sporů končí po zaslání prvního dopisu na hlavičkovém papíru . Ale jako pojištění mi to nesedí, chybí tam ta jistota. Sám ho nemám.