Hypoteka bez prokazani prijmu

[abbot]

Nebudu se hádat, nemám právní vzdělání, ale myslím, že si nerozumíme a rozhodně nebylo cílem někomu radit, jak udělat fraud na banku. 

 

Vycházel jsem z toho, že nAscA má příjmy, který z nějakýho důvodu nepřiznává, ale mohly by mít charakter živnosti. 

Pokud by je přiznal, tak banka dělá scoring na základě daňového základu, takže to úplně nenahrává využití paušálů u živnosti typu IT konzultant.

Když se takový konzultant nerozhodne využívat tuším 60% paušál, tak obvykle nemá zas tak moc nákladů a má oproti využití paušálu poměrně vysoký daňový základ, ze kterýho zaplatí vyšší odvody, než by musel.

Vysokej daňovej základ se líbí obvykle bankám. Pokud si pak někdo změní způsob odpočtu nákladů, tak na tom nevidím žádný fraud, protože příjmy jsou furt stejný. 

Jediný způsob, jak si dovedu představit, že by to nemělo být košer je, že by banka měla v úvěrové smlouvě nějaký paragraf, který ukládá povinnost ji informovat o takových změnách, ale to by pak měnilo situaci. 

 

Každopádně jak sem psal, nikoho k ničemu nenavádim, takže si případně raději takovou možnost projdi s někým, kdo tomu rozumí líp než já ... 

[JanNovakJan]

Banka nekouká jenom na příjmy, ale na celkovou věrohodnost daňového přiznání. To jenom tak na okraj

[docent]

Znám minimálně čtyři lidi, kteří z toho co se tady píše nesplňují vůbec nic a s čerpáním peněz od bank nemají žádný problém.

[sery.vlk]

K tématu viz článek - banka s odbornou péčí neposoudí schopnost dlužníka splácet, banka má smůlu.

 

http://finance.idnes.cz/novinky-2016-novela-zakona-o-spotrebitelskych-uverech-pce-/pujcky.aspx?c=A151221_140324_pujcky_sov

[Patrik]

Jak už zde bylo napsáno - bez nějakého doložitelného příjmu banky poměrně nerady půjčují. Jako vím o případu, kdy dostal slušnou hypotéku člověk na sociálních dávkách - měl velké obraty na účtu, z čehož automatický systém banky vyhodnotil, že má vysoké příjmy a automaticky mu nabídl, jestli nechce hypotéku "bez dokládání příjmů" a jemu se to zrovna hodilo.

Obecně je to nejsnazší cesta, jen to chce čas, určitě několik měsíců, možná i několik let mít stabilní (a vysoké) obraty na účtu u nějaké velké banky (konkrétně tento případ byl u Raifky).

 

Další možností je využít produktů "hypotéka bez doložení příjmů", která ovšem dle názvů slibuje víc, než ve skutečnosti dává. Není sice nutné mít příjem ze zaměstnání, ale úvěr může získat třeba i podnikatel, která je ve ztrátě, pokud má dostatečný obrat (a je vidět, že vysokou část nákladů tvoří buď odpisy, které jsou sice z daňového hlediska OK, ale reálně jsou mnohem vyšší, než životnost odepisovaných věcí, nebo právě že je odepisováno paušálem, přestože reálné náklady jsou minimální). 

 

Starší článek o "hypotéce bez doložení příjmů" třeba zde: http://www.mesec.cz/clanky/hypoteka-bez-dolozeni-prijmu-dolozte-prijem-rika-banka/

 

Nyní do toho vstoupí ještě zmiňovaný připravovaný zákon přelévající povinnost odhadnout schopnost dlužníka splácet z něj samotného na věřitele, to budou banky ještě méně ochotné.

 

Jako jsou tu ještě jiné možnosti, ale budou buď drahé, nebo náročné na čas, případně obojí:

1) stavební spoření a překlenovací úvěr - do určité částky může být poskytnuto bez doložení příjmů, záleží na stavební spořitelně. Problém je, že překlenovací úvěr se poskytuje většinou až po 2 letech placení (možná někdo i ihned) a hlavně je hodně drahý. Jednak úrokovou sazbou (zpravidla 4 %) a pak tím, že člověk platí úroky i z vlastních peněz, které musí mezitím dospořovat na účtu stavebního spoření.

2) jiné druhy úvěrů - např. kolega v práci teď dostal od Air Bank nabídku na úvěr na 900 000 Kč a snad i bez doložení příjmů jen díky vysokým obratům na účtu (kdo má vracecí kreditku a posílá si peníze přes dobírky České pošty, ví, o čem mluvím ). 

 

Pak je tu ještě varianta ručitele, na to banky také slyší.

 

K tomu podivu nad tím, že banka nechce poskytnout hypotéku bez doložení příjmů. Banky moc nestojí o to, aby jim spadly do klína nemovitosti, chtějí splácející dlužníky. Nemovitost v exekuci se blbě prodává (v dražbě nejde koupit na hypotéku a to znatelně snižuje její cenu), za 100 % hodnoty se neprodá nikdy, i 70 % je považováno za velký úspěch.

[jrov]

Z osobní zkušenosti vím, že ČSOB umí stanovit bonitu klienta i na základě obratů na účtě, který je u nich na jméno klienta vedený. Mechanismus pro stanovení předschváleného limitu neznám, nicméně platí vždy na dva měsíce. Já se začal více snažit účet "využívat" (cca 100tis./měs) někdy v červnu 2015 a v listopadu 2015 jsem měl k dispozici něco přes 10mil. . Při běžném obratu 20tis./měs byl limit předschálen na 1.9mil. Jsou ochotni jít do 85% a opravdu je nezajímá žádný dokument dokazující výši příjmu a sazby jsou zcela standartní tj. okolo 1.89-99

Upraveno 5. ledna 2016 uživatelem jrov

[Tittus]

Raiffka po mně nikdy žádné prokazování příjmů nechtěla a mám tam kontokorent 80k, kreditku s limitem 140k a předschválenou půjčku 400k. A to tam žádné velké prachy neprotáčím, cca tak 40k měsíčně a zůstatky nejsou skoro žádné... Akorát mají tyhle všechny produkty šílené úrokové sazby, takže je lepší je nevyužívat.  

[spaja]

Ahoj, nechci zakládat nové, tak oživím trochu toto téma.

Zvažuji nákup bytu a částečně bych to musel financovat hypotékou. Mám nějakou hotovost i nemovitost k ručení ale jsem OSVČ a daním paušálem. Máte někdo zkušenosti, kde a jak bych s hypotékou pochodil?

Díky předem.

[Frantik]

Dneska uz to neni problem u vetsiny bank, ja napriklad u Sporitelny a jako OSVC zadny problem.

[Gustaf]

Ja teď bral 3,6 mio a žádný vlastní prostředky. Ručení stávajícím bytem. Neni problém. Také OSVČ

Upraveno 30. října 2019 uživatelem Gustaf

[bandicoot]

Pozor, ručení nemovitostí s hodnocením bonity nemá nic společného.<br />Pokud máš DAPko za 3 roky, tak budeš brán jako důvěryhodný, hotovost máš, takže LTV by měl být OK (případně je třeba ručit něčím dražším), zbývá teda už jen aby ti vyšly další indikátory DTI a DSTI.

[Návštěvník]

Ahoj, nechci zakládat nové, tak oživím trochu toto téma.

Zvažuji nákup bytu a částečně bych to musel financovat hypotékou. Mám nějakou hotovost i nemovitost k ručení ale jsem OSVČ a daním paušálem. Máte někdo zkušenosti, kde a jak bych s hypotékou pochodil?

Díky předem.

Tak já k tomu napíšu něco trochu víc a snad přesněji. V bance budou chtít poslední daňové přiznání + nějaké poslední pohyby na účtech. Obecně u hypotéky počítej u OSVČ, že když vezmeš to co v průměru měsíčně bereš, odečti ten paušál a všechny daně. Z toho Ti zbyde co banka počítá jako ten základ z toho budou chtít ať neplatíš víc jak 50%. Tedy když si to zadáš do nějaké finanční kalkulačky, tak si můžeš cca udělat představu o nějaké max částce co Ti banka může dát. Je to ještě podmíněno pár dalšíma faktorama ale je to cca +- takto. Jednotlivé podmínky potom souvisí na úvěrové historii, socioekonomickych faktorech a předchozí platební morálce/nemorálce atd..

 

Ohledně ručení další nemovitosti tam je to za mě dobrý řešení, ale někdy není třeba.

Mimochodem není pravdou, že banky nedávají/nemůžou 100% hypotéky. Toto je pořád jen ve stavu doporučení, kamarád na to nedávno dostal několik nabídek např. Mimochodem za nějakých 2,89% což mi přišlo fér. Tady jak by mě nenapadlo nikdy nic takového doporučit nejsou špatní různí "poradci", ono ne že by něco uměli. Ale ten trh je strašně saturovaný a pro ty banky je tohle nejjednodušší a nejlevnější cesta k zákazníkovi a jsou tam schopni celkem uhnout- ono ten "partner" například z OVB už Vám dalšího klienta nedovede když ho 3x za sebou pošlete do háje.(je s tím pro něj dost práce za málo peněz narozdíl od životka, tak už to příště pošle jen tam kde to prošlo minule) A ve stavu kdy například na trhu s osobníma půjčkama je cena za získání jednoho potencionálního zákazníka cca 7 000 kč a to ten si to ještě dost často nevezme a průměrná spotřební půjčka je 110 000,.... no to už jsme jinde

 

No své doby byla na hypotéky obecně dobrá KB, to mi říkal i člověk z boardu Erste, že je teď dost drtí a mají za cíl zvyšovat podíl na tom trhu (už je to nějakou dobu, tehdy úplně upustili od firemního financování a toto byla priorita). Oslovil bych 2-3banky a nějaké poradce, což je sice svoloč, ale tady se to vyplatí. Určitě ty kde mám dlouhodobě účet, ty Ti když jim dáš daňovko už pošlou něco co by se mohlo blížit reálu. Obecně bych moc nedal na to, co Ti řeknou třeba na pobočce....

[spaja]

Díky za info gentlemani, takže to vypadá nadějně.

Ještě prosím, jak dlouho trvá vyřízení než mi cinknou prachy na účtu? Musím už mít v době žádosti vyhlédnutou nemovitost se smlouvou?

[Frantik]

To musis, páč se to váže na konkretni nemovitost a banka si udela i svuj odhad. Suma sumarum 2 mesice proces rekl bych. Aspon me to tak trvalo, je to trochu voser.

[Cyber]

Díky za info gentlemani, takže to vypadá nadějně.

Ještě prosím, jak dlouho trvá vyřízení než mi cinknou prachy na účtu? Musím už mít v době žádosti vyhlédnutou nemovitost se smlouvou?

Prachy necinknou Tobě nikdy, prachy cinknou prodávajícímu, fyzické osobě, nebo firmě co nemovitost prodává. Ale před tím musí prodávající cinknout bance souhlas se zástavním právem. Jinak pokud jseš solventní kupující ( z pohledu banky ) tak od žádosti, zpracování odhadu, podpisu kupní smlouvy a zástavního práva ( obvykle dneska odhad online bez návštěvy odhadce ) to může prodávajícímu cinknout na účtu už za týden. A pokud se domluvíte, tak bydlet můžeš v den co cinknou peníze ( na zápis do katastru se ještě bude týden, dva čekat, ale bydlet už můžeš ).

Upraveno 30. října 2019 uživatelem Cyber

[Cyber]

To musis, páč se to váže na konkretni nemovitost a banka si udela i svuj odhad. Suma sumarum 2 mesice proces rekl bych. Aspon me to tak trvalo, je to trochu voser.

2 měsíce? Co to bylo za banku? 

[p3k]

Týden je spíše velmi optimistická záležitost. Obvykle je to do dvou měsíců.

Při koupi je dobré udělat depozit a smlouvy s osvědčeným právníkem. Peníze přijdou na na tento účet a ty pak právník uvolní na účet prodávajícího po předložení změny vlastníka na katastru.

Dobrý poradce, který má dost klientů, umí u banky udělat dobré podmínky.

[Cyber]

Není to nic optimictickýho, je to skutečně realita ( třeba u Hypobanky ). Komu to trvá výrazně déle ( cokoli nad dva, tři týdny) , má něco nestandartního. Příjem, profesi, historii, lokaci, věk, nemovitost, prodávajícího, břemeno, jinou půjčku, konsolidaci, společný majetek v manželství atd... Není třeba dělat žádný depozity. Jde to i mnohem rychleji a levněji než je úschova u notáře, návrh na vklad, uvolnění peněz a předání nemovitosti. Ale logicky se o tom moc neví, protože  byznys prodejců, poradců, notářů, realitek, je postavený na tom, že jde o složitou věc a tudíž je potřeba celé armády lidí, kteří se na tom za provizi přiživí. Ale je fakt, že bez prokázání přijmu to může být delší, neuvědomil jsem si že hlavní téma je právě to bez " prokázání přijmu". 

Upraveno 30. října 2019 uživatelem Cyber

[Frantik]

2 měsíce? Co to bylo za banku?

Celá koupě s prevodama, odhadem, jednání s bankou, konce zápisem a dalším převodem trvala no :-) Sporka :-)

[Návštěvník]

Týden je spíše velmi optimistická záležitost. Obvykle je to do dvou měsíců.

Při koupi je dobré udělat depozit a smlouvy s osvědčeným právníkem. Peníze přijdou na na tento účet a ty pak právník uvolní na účet prodávajícího po předložení změny vlastníka na katastru.

Dobrý poradce, který má dost klientů, umí u banky udělat dobré podmínky.

Tohle mě zajímá cos tím myslel ? To je podle mě kravina. Nevím tedy kolik je poradců co mají smlouvy na přímo s bankou, chodí to přes zprostředkovatele.

 

Dále jaký má smysl používat nějakou právní úschovu v případě, že tu nemovitost financuje banka ? Obecně tohle mi přišlo jako vyhozené peníze (a riziko navíc). Většina bank umí poslat ty prachy na základě triggeru, nevím jak je to často u hypoték, ale já to řešil 2x a vždy v pohodě.

Do realitky bych peníze neposlal nikdy a to opakuji nikdy, to je o to ty prachy nikdy nevidět. (nezáleží na velikosti). Tam si s tím dělaj úplně co chtějí, například financují jiné aktivity atd.... 

Smlouva s osvědčeným právníkem hmm budiž...